Exonération de la garantie des vices cachés et vendeur professionnel

La clause d’exonération de la garantie des vices cachés est devenue une clause de style dans les actes de vente. Cette clause ne sera cependant pas toujours valable. En effet, le vendeur professionnel ne peut que très rarement s’exonérer de cette garantie.

La clause d’exonération de la garantie des vices cachés, qu’est-ce que c’est ?

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur des vices cachés affectant la chose vendue.

En conséquence, en cas de vice caché de la chose vendue, l’acquéreur pourra demander :

  • soit la résolution de la vente,
  • soit une diminution de prix.

Cependant, la clause par laquelle le vendeur s’exonère de cette garantie est désormais devenue une clause de style. Elle figure dans pratiquement tous les actes authentiques de vente.

La clause d’exonération de la garantie des vices cachés est-elle valable ?

Le principe est que cette clause est parfaitement valable.

En effet, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que le vendeur est en droit de s’exonérer contractuellement de cette garantie. (Cass. 25 mai 1989, J.T. 1989, p.620)

Limite à la validité de cette clause

Comme tout principe, celui-ci connait des exceptions.

Ainsi, plusieurs limites viennent restreindre la validité de ces clauses d’exonération.

1. La première limite est la mauvaise foi.

Si le vendeur est de mauvaise foi, c’est à dire s’il a connaissance du vice affectant la chose, il ne peut s’exonérer de sa garantie.

L’acquéreur doit cependant prouver la mauvaise foi du vendeur, ce qui n’est pas toujours chose aisée. Cependant, le vendeur fabriquant ou spécialisé est présumé avoir connaissance du vice.

Il n’est pas toujours évident de savoir qui est un vendeur fabriquant ou spécialisé. A titre exemplatif, un simple revendeur, un marchand de bien, ne l’est pas nécessairement.

Il faudra chaque fois examiner cette qualité concrètement.

2. La deuxième est issue du droit de la consommation.

Le Code de droit économique complique encore la tâche du vendeur professionnel qui souhaite s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En effet, l’article VI.83 de ce Code, la clause par laquelle le professionnel s’exonère de la garantie des vices cachés est abusive.

Or, toute clause abusive est nulle et réputée non écrite.

Dès lors, le vendeur professionnel qui traite avec un consommateur ne peut s’exonérer valablement de la garantie des vices cachés.

En résumé

En conclusion, le vendeur professionnel peut s’exonérer de la garantie des vices cachés sauf (1) s’il est fabriquant, (2) s’il est spécialisé, (3) s’il traite avec un consommateur.

Notre conseil :

Comme mentionné ci-avant, la clause d’exonération est une clause type qui figure dans tous les actes de vente.

Si vous êtes un vendeur professionnel, il se peut que cette clause figure tout de même dans votre acte authentique. Cela n’a pas de conséquence, si ce n’est que cette clause est sans effet.

En cas de doute sur la validité de la clause, n’hésitez pas à interroger votre conseil.

Pour plus d’informations sur le sujet, vous pouvez consulter la vidéo de notre formation webinaire sur la vente d’un bien en infraction urbanistique.

de Sandrine Raxhon

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