50 ans de la loi Breyne : quid de la garantie financière obligatoire?

Le 1er janvier 2022, la loi réglementant la construction et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, mieux connue sous le nom de « Loi Breyne », a fêté les 50 ans de son entrée en vigueur. Cette loi, dont on raconte qu’elle a été hâtivement votée à la suite de la faillite retentissante du promoteur belge ETRIMO, constitue un important jalon de la sécurité des ventes immobilières « clé sur porte » en Belgique. Elle est encore invoquée chaque jour dans les litiges immobiliers et reste plus que jamais d’actualité.

C’est l’occasion de revenir tout au long du mois de janvier sur des questions spécifiques à l’application de cette loi :

  • Son champ d’application
  • Les formalités contractuelles à respecter
  • La garantie financière obligatoire à constituer et sa libération
  • Le rôle particulier de l’architecte

Ce troisième volet est dédié à la garantie financière obligatoire.

La loi Breyne oblige le vendeur à fournir des garanties financières spécifiques destinées à protéger l’acquéreur en cas d’inachèvement de l’ouvrage.

Le but est qu’en cas de faillite du promoteur, le maître d’ouvrage qui dispose encore d’une créance contre le promoteur, puisse y faire appel.

1/ Quelles formes peut prendre la garantie financière obligatoire ?

Lorsque la loi Breyne s’applique, le vendeur ou l’entrepreneur doit fournir à l’acquéreur ou au maître de l’ouvrage des garanties financières.

Ces garanties peuvent prendre deux formes :

  • Un cautionnement fixé à 5% du prix du bâtiment – le plus couramment déposé sur un compte à la Caisse des dépôts et consignations – pour l’entrepreneur agréé au sens de la législation des marchés publics ;
  • Une garantie totale d’achèvement – c’est-à-dire la caution solidaire d’un organisme financier portant sur les sommes nécessaires à l’achèvement de la maison l’habitation ou le remboursement des sommes versées en cas de résolution du contrat – pour le vendeur ou l’entrepreneur non agréé au sens de la législation des marchés publics.

Dans la pratique, on retrouve rarement la seconde forme de garantie notamment en raison des prix prohibitifs pratiqués par les banques pour sa mise en œuvre.

2/ Quelles conséquences si la garantie financière n’est pas constituée ?

La garantie financière ne doit pas forcément être constituée au jour de la signature du contrat.

Toutefois, la loi Breyne impose le délai dans lequel elle doit être constituée ; qui dépend notamment de l’existence de conditions suspensives (prêt hypothécaire, permis).

A nouveau, le contrat et le processus contractuel doivent être bien huilés, afin de déterminer la façon dont la réalisation des conditions suspensives doit être notifiées au promoteur et entraîner systématiquement la constitution de la garantie financière.

Et pour cause, l’absence de garantie obligatoire peut entraîner la nullité de la convention.

3/ Comment libérer cette garantie à la fin du chantier ?

La loi Breyne prévoit que la moitié peut être libérée à la réception provisoire, et le solde à la réception définitive. Mais comment faire concrètement ?

  • Pour les vendeurs/entrepreneurs agréés :

Le promoteur doit produire un formulaire de libération du cautionnement signé par le ou les maîtres de l’ouvrage. Il doit s’agir d’une signature certifiée conforme.

  • En ce qui concerne les vendeurs et entrepreneurs non agréés :

Les modalités pratiques à suivre dans ce cas sont en principe définies par l’organisme de crédit lui-même.

Notre conseil :

Que faire à la fin du chantier si le maître de l’ouvrage ne donne plus signe de vie ou refuse de collaborer pour libérer la garantie ? La procédure précise à suivre est également prévue par la loi Breyne, mais elle est lourde. Elle implique une mise en demeure par huissier et une citation en justice.

Notre expérience nous permet de vous assister à régler ces formalités en limitant les coûts et en veillant par ailleurs à obtenir une date de réception.

de Joanne Albert , Frédéric Pottier

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