50 ans de la loi Breyne : quel est son champ d’application ?

Le 1er janvier 2022, la loi réglementant la construction et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, mieux connue sous le nom de « Loi Breyne », a fêté les 50 ans de son entrée en vigueur.

Cette loi, dont on raconte qu’elle a été hâtivement votée à la suite de la faillite retentissante du promoteur belge ETRIMO, constitue un important jalon de la sécurité des ventes immobilières « clé sur porte » en Belgique. Elle est encore invoquée chaque jour dans les litiges immobiliers et reste plus que jamais d’actualité.

C’est l’occasion de revenir tout au long du mois de janvier sur des questions spécifiques à l’application de cette loi :

  • Son champ d’application
  • Les formalités contractuelles à respecter
  • La garantie financière obligatoire à constituer et sa libération
  • Le rôle particulier de l’architecte

Commençons donc par le champ d’application de la loi.

1/ Quelles opérations de vente immobilière sont concernées par la loi Breyne ?

Comme en témoigne son article 1er, la loi Breyne s’étend à de nombreuses modalités de construction immobilière.

Elle couvre ainsi les conventions qui, de manière cumulative :

  • ont pour objet une habitation à construire ou en voie de construction située en Belgique (en ce compris également la vente d’une habitation avec engagement de la transformer ou de l’agrandir) ;
  • visent à procurer à l’acquéreur ou au maître de l’ouvrage un logement familial achevé (« clé sur porte ») ;
  • qui impliquent un préfinancement de la construction par l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage.

Les biens à usage mixte (professionnel et non-professionnel) ainsi que les accessoires de l’habitation (tels les garages) suivent le régime du principal et sont également soumis à la loi.

2/ Quelles opérations de vente immobilière avec acompte sont exclues de la loi Breyne ?

Le champ d’application de la loi Breyne requiert un engagement à achever l’habitation objet du contrat. Cela signifie que, sauf cas de fraude, elle ne s’applique pas aux travaux « partiels ».

La construction d’un gros œuvre et certains parachèvements excluants par exemple les travaux d’électricité, de chauffage ou de sanitaire, confiés à d’autres intervenants étrangers au promoteur, n’est pas soumise à la loi Breyne.

Il en est en principe de même lorsque, en cours de contrat, certains postes de parachèvements nécessaires à l’habitabilité de la construction sont retirés au promoteur par avenant.

A noter en revanche que les parties peuvent valablement décider de soumettre à la loi Breyne une opération qui ne répond pas à ses conditions d’application.

Notre conseil :

Le champ d’application de la loi Breyne est très étendu. Chaque opération de vente immobilière a cependant ses spécificités qu’il y a lieu d’apprécier au mieux pour respecter la législation en vigueur et la jurisprudence.

Nous pouvons vous y aider. Faites revoir vos contrats par nos spécialistes. Nous verrons en effet dans une prochaine actualité quel est le formalisme à respecter si la loi Breyne s’applique.

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de Joanne Albert , Frédéric Pottier

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